La Loi Duflot

 

La loi Duflot pour défiscaliser en 2014

Le projet de Loi de Finances pour 2013 a annoncé la mise en place, depuis le 1er janvier 2013, d’un nouveau dispositif d’investissement locatif valable jusqu’au 31 décembre 2016.

Détentrice du nom de la Ministre en charge du Logement et de l’Égalité des Territoires à cette époque, remplacée depus par Syvia Pinel, la Loi Duflot a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs indispensables au besoin de la population.

 

   Le principe de la loi Duflot  

Le dispositif Duflot s’adresse à tout contribuable domicilié en France qui souhaite acheter un logement neuf labellisé BBC pour le louer. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 % sur 9 ans du montant investi plafonné à 300 000 € /an avec la possibilité de réaliser deux investissements par an. Un plafonnement du prix au m² (5500€/m²) intervient dans l’évaluation de la réduction d’impôt                                                                                                                         

                Les conditions d’éligibilité du dispositif

La géographie du logement (zonage Duflot)

Zones

Villes

Dispositif Duflot

A bis

Paris et région parisienne

éligible

A

région parisienne, Côte d’Azur, Vaudois

éligible

B1

certaines grandes agglomérations

éligible

B2

villes de + de 50 000 habitants

éligible *

C

villes de - de 50 000 habitants

non-éligible

Comme le Scellier, l’éligibilité du dispositif Duflot est soumis à un zonage qui concerne des secteurs géographiques dits « sensibles », c’est-à-dire là où il existe une forte demande locative ou une pénurie de logements. Ainsi, les zones A bis, A, B1 et B2 y sont éligibles. * On notera l’exclusion de certaines villes de la zone B2 à partir du 1er juillet 2013 et la zone C.

La labellisation BBC

Les logements concernés par le dispositif Duflot doivent être neufs ou avoir fait l’objet d’une rénovation totale. Ils doivent impérativement être de la norme RT 2012 et le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation).

Le plafonnement des ressources du locataire

Le logement devra être loué nu pendant 9 ans à des locataires dont les ressources sont plafonnées. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer du locataire et du zonage du logement, comme indiqué dans le tableau ci-dessous (référence bail 2013) :

Composition du foyer du locataire

Zonage du logement

A bis

A

B1

B2

Personne seule

36 502 €

36 502 €

29 751 €

26 776 €

Couple

54 554 €

54 554 €

39 731 €

35 757 €

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge

71 515 €

65 579 €

47 780 €

43 002 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge

85 384 €

78 550 €

57 681 €

51 913 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge

101 589 €

92 989 €

67 854 €

61 069 €

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge

114 315 €

104 642 €

76 472 €

68 824 €

Majoration par personne à charge supplémentaire
(à partir de la 5ème)

+ 12 736 €

+ 11 659 €

+ 8 531 €

+ 7 677 €

D’autre part, le dispositif Duflot exclut la location du bien à ses ascendants ou à ses descendants.

 

Le plafonnement des loyers

Pour les contrats de bail conclus en 2013, les loyers seront plafonnés suivant le zonage et la taille du logement. En zone A bis, le loyer maximal praticable sera de 16.72 €/m² et de 12.42 €/m² dans le reste de la zone A. En zone B1, ce même seuil tombera à 10 €/m², et à 8.69 €/m² en zone B2.

Pour calculer le loyer mensuel hors charge du locataire, il faut multiplier le plafond de loyer /m² par la surface du logement et le coefficient suivant (0,7 + 19/S), où « S » est la surface du logement (le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2).

Le tableau ci-dessous reprend en moyenne , en fonction de la zone et du type de logement, les plafonds de loyers, lors d'un investissement Duflot :

Type du logement

Zonage du logement

A bis

A

B1

B2

T3 et +

16.72 €/m²

12.42 €/m²

10 €/m²

8.69 €/m²

T2

18.17 €/m²

13.5 €/m²

10.87 €/m²

9.45 €/m²

T1

19.82 €/m²

14.72 €/m²

11.86 €/m²

10.31 €/m²

Le nombre de logements de l'immeuble

La proportion de logements éligibles au sein d’un même immeuble de plus de 5 logements ne pourra excéder  80 % de l’ensemble, afin de favoriser la mixité entre locataires et propriétaires. Fort heureusement, le non respect de cette condition pénalisera le promoteur et non pas l’investisseur.

La réduction d'impôt avec la loi Duflot

La réduction d’impôt accordée par le dispositif Duflot entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales prévu par la loi de Finances 2013, s'élèvant à 10 000 €.

Concernant la déclaration des revenus fonciers dans le cadre du dispositif Duflot, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, de gestion et d’entretien seront déductibles des loyers